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J-REIT投資信託2018年おすすめランキング「オフィス」と「商業」

不動産投信・配当金狙いREIT注目

株式市場は世界株高、為替はドル円が膠着状態、ビットコイン急上昇後に急落、2018年新春の投資家は不動産市場と、REIT投資への見直しが高まってきている。J-REITは底打ちから上昇の気配、SMBC日興証券は2018年の見通しを東証REIT指数2000ポイントを目標値と推奨している。

堅調なオフィス賃貸市況、超低金利環境がJ-REIT市場のファンダメンタルズは良好。今後の東証REIT指数が2000ポイントへ上昇していく過程で3つの局面・条件を挙げている。

3つのポイント

(1)1600ポイントから1700ポイント台半ばに上昇する局面でJ-REIT特化型投信から資金流出超過が収まる事

(2)1700ポイント半ばから1800ポイント台半ばになると、NAV倍率がJ-REIT市場平均で1.1倍超とあり資産価値から割安感が薄れる。低金利下での魅力的なインケムゲイン商品として特性を重視。

(3)1800ポイント半ばから2000ポイントを目指さ段階では分配金成長期待が必要。2011年~2017年の6年間で+21%(年率+3.5%)増配を実施したことで、長期金利の過度な上昇懸念が無くなればオフィスの大量供給と需要増加で増配期待を織り込むことが出来る。

2018年推奨REITは「中堅オフィス」と「商業施設型」

J-REIT市場のファンダメンタルズは良好で超低金利時代には、有望配当商品として金融市場で投資家から注目されている。米国税制改革レパトリー減税は海外に滞留してた利益が本国回帰する。その余ったマネーが投資へ向かう可能性があり、過去には不動産価格の上昇、REIT価格上昇を招いた例があるので、日本も米国同様の事が起きるという関係者の予想がある。

SMBC日興証券では「中堅オフィス」を中心に推奨、インカムゲイン狙いで「商業施設型」を選択する姿勢を継続。ケネディクス・オフィス(8972)や日本リテールファンド(8953)など推奨。




J-REIT投資格付け(SMBC日興2018/1/12号)

コード REIT 投資評価 目標株価
前回 今回
8951 日本ビルファンド投資法人 2 700,000 710,000
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 2 685,500 680,000
8953 日本リテールファンド投資法人 1 280,000 280,000
8954 オリックス不動産投資法人 2 200,000 200,000
8955 日本プライムリアルティ投資法人 1 500,000 500,000
8956 プレミア投資法人 2 135,000 137,000
8957 東急リアル・エステート投資法人 2 165,000 165,000
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 2 460,000 475,000
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 2 195,000 198,000
8961 森トラスト総合リート投資法人 2 212,000 210,000
8963 インヴィンシブル投資法人 2 58,000 63,000
8964 フロンティア不動産投資法人 2 590,000 590,000
8966 平和不動産リート投資法人 2 110,000 112,000
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 3 230,000 230,000
8968 福岡リート投資法人 1 225,000 225,000
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 1 800,000 850,000
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 2 135,000 135,000
8975 いちごオフィスリート投資法人 2 92,000 92,000
8976 大和証券オフィス投資法人 1 735,000 760,000
8977 阪急リート投資法人 2 155,000 155,000
8984 大和ハウスリート投資法人 2 315,000 315,000
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 1 100,000 100,000
8986 日本賃貸住宅投資法人 1 105,000 107,000
8987 ジャパンエクセレント投資法人 2 165,000 165,000
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 2 528,000 550,000
3227 MCUBS MidCity投資法人 1 91,000 97,000
3234 森ヒルズリート投資法人 2 178,000 178,000
3249 産業ファンド投資法人 2 570,000 570,000
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 2 330,000 330,000
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